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房企怪圈:房子越卖越贵 利润越挣越少
时间:2017-05-15 09:42:12    来源:    浏览次数:    房产首页    我来说两句()

星岛环球网消息:从A股房企年报数据看,2016年整体为丰收年,房企业绩的普遍快速增长带动了盈利规模的提升,盈利能力同比2015年也有所增强。不过,在业绩向好之下,仍难掩房企盈利能力下滑窘态,增收不增利成为不少房企的“心病”。

和讯房产对125家A股以房地产业为主业的上市企业进行梳理,对2016年营业收入规模排名前50以上的房企进行盈利能力排名,其中主要解释因子为净资产收益率,并结合其他几项关键盈利指标进行综合评价。

收成多了利润却不尽人意

和讯房产对A股房企相关数据的统计结果显示,2016年125家房企总营业收入为1.54万亿元,净利润为1363亿元,相比2015年总营业收入1.18万亿元,净利润961亿元,同比分别增长30.51%和41.8%。

其中,绿地控股(600606,股吧)、万科A和保利地产(600048,股吧)成为A股营业收入规模最高的三家上市房企,分别为2472亿元、2405亿元和1548亿元,同比增长19.25%、22.98%和25.38%。

不过,房企在营收上新台阶的同时,利润率却显现增长乏力态势。和讯房产统计数据显示,125家A股房企平均净利润率为8.8%,2015年为8.1%,2014年为10.18%。其中,有55家房企的净利润率低于10%。在选取的A股典型房企中,净资产收益率同比下滑的占50%。

即便对于龙头房企利润下滑态势仍不能幸免。以万科为例,2016年,万科净利润率为8.7%,2015年该项指标为9.27%,而在2014年万科净利润率为10.8%。

净资产收益率方面,即便连续3年挤进盈利能力前20强的房企,如中天金融、保利地产,其净资产收益率都是连续3年呈下滑趋势。其中,中天金融的净资产收益率(2014年为22%、2015年为21%、2016年则降至19.71%);保利地产净资产收益率(2014年为20%,2015年为17%,2016年为13.92%)。

荣盛发展(002146,股吧)、招商蛇口虽然2016年净资产收益率相比2015年有所提高,但与2014年相比,仍处于下滑状态。统计数据显示,荣盛发展近3年净资产收益率分别为(2014年为23%,2015年为12%,2016年为17.53%);招商蛇口近3年净资产收益率分别为(2014年为19%,2015年为10%,2016年为16.98%)。

亿翰智库研究总监张化东分析认为,2016年房企营业收入规模实现增长,净利润率能够实现转降为增,主要是受益于整体向好的市场行情,另一方面,2016年金融大环境相对宽松,房企融资成本普遍降低,财务费用下降,并且因企业规模的大幅上升,企业的费用被摊薄。

  利润跑哪里去了?

在2016年丰收年之下,房子越卖越贵,房企的利润却在不断变薄,究竟是什么原因?

有市场人士表示,毛利润率下跌主要原因是2016年结转的项目多为2014和2015年的项目,项目销售均价处于低位,毛利润率偏低。

近三年一直在A股典型房企盈利能力排名前20强的保利地产为例,2016年,保利地产营业收入为1548亿元,同比增长25.4%;净利润为171亿元,仅同比增长1.46%。2016年保利地产的毛利率和净利率分别为29%和11%,较2015年分别下降了4.2%和2.6%。从净资产收益率看,保利地产更是连续3年下滑,2014年为20%,2015年为17%,2016年为13.92%。

对于增收不增利的窘境,保利地产解释称,华南片区、华北片区、西部地区等部分地区毛利率同比降低,因结转项目的结构差异,销售均价较低,导致公司整体毛利润率下降。

除了前两年结转项目价格低造成利润走低,税费负担也吃掉了不少利润。兰德咨询曾做过的一份统计显示,与房地产开发相关的11种税费,约占房价的13%-15%;各类规费、杂费,约占房价的8%-12%——税费全部加起来,约占房价的20%-25%,有些三四线城市甚至高于25%。

2017年的房地产市场环境与2016年不可同日而语,在政策调控轮番收紧,金融风险防范趋严等大形势下,2017年房地产企业将面临资金端和销售端的双面夹击。这对房企盈利能力更形成新考验。

亿翰智库研究报告指出,房企盈利能力虽然呈下降趋势,但房企参与其中的热情并没有降温。显然,房企降低了盈利预期,尽管房地产行业利润率下降明显,但在全行业中仍处于中等偏上水平,行业参与者没有就此退出的理由。

目前来看,由于规模扩张不可避免的会降低企业盈利能力,因此利润率较高的房企,在新一轮行业整合中有更大的规模扩张空间,处于优势地位。而目前利润率水平较低企业,如果土地储备尚且充裕,那么盈利水平有望回升;但反之,盈利水平还将下降。

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